中心城市商品住宅长期限购是行业长期健康发展之道 

中国的房地产调控政策，应该遵循的原则是对市场干预最少、符合行业发展规律从而有利于长期稳定发展的政策体系。为此，在加强住房保障之外，在中心城市应长期实施商品住宅限购，彻底遏制投机和过度投资，同时取消一些现有非市场化的调控措施，可以确保行业长期平稳健康发展。

具体措施如下：中央政府可在住房与城乡建设部指定的40个重点城市统一实施基本限购令：各城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房。基本限购令符合绝大多数家庭的居住、投资需求，与一些城市的购房入户政策也不冲突，且不会阻碍住房租赁、度假物业市场发展。

在人口大量流入、土地供应相对紧张的北京、上海等城市，可附加实施外来人员一年等候期制度，即外地和境外居民，须提供至少一年的纳税或社保证明后才能购买。但重大招商引资项目的公司法人代表和高管，经政府特批不需等候。长远来看，限购令有利于北京、上海建设“世界城市”。日本不动产研究所的数据显示，东京圈住宅地价指数自1985年至1991年，涨了143%，之后连跌14年，2005年回到1985年的原点。北京、上海不可步东京之后尘。

限购令简单易行，其实施主要依赖各城市房管部门的房地产产权登记和网络签约两个信息系统，不需全国联网。目前住建部正在推进40个重点城市住房信息系统的建设和联网，这项工作非常有价值。系统建成后，将可有效支持开征多套房房产税，并可优化40个城市范围内的限购。

长期限购后，需求主力必然回归中间阶层，房价也会回归到收入可支撑的水平，地方政府可通过土地供应、公积金的松紧等政策灵活调整供求，其他手段可重归市场化：

——取消商业银行的差别化信贷，并通过住房公积金贷款的低利率、低首付、提高贷款上限，支持中间阶层置业。现行的差别化信贷政策违背商业银行的逐利本能，必须靠银监会三令五申才可实施，而限购令可基本禁绝利用信贷资源炒房和过度投资的行为。央行、银监会可根据全国宏观调控需要规定按揭首付和利率的底限，由商业银行在此基础上，按风险管理要求因地制宜、因时制宜、因户制宜地发放按揭。

——取消限价房，逐步取消经济适用房。中产阶层可购买性价比更好的新建或二手商品住宅；住房保障体系从“以售为主”转向“租售并举”，将来可转向“以租为主”直至最终取消经济适用房。

——原用于调整供应结构、抑制地价的90/70和中小套型、中低价位普通商品房用地可以取消。国有土地出让继续坚持市场化改革方向，尽量减少易导致暗箱操作的综合评标。

限购可增社会福利

2003年国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确了房地产业是国民经济支柱产业，之后至2006年的历次调控文件也都重申。我粗略估算，去年开发商的建设投资与商品房销售增值对GDP增速直接贡献了2.9个百分点，占全年增速9.1%的约三分之一。房地产业之所以成为千夫所指，声誉一落千丈，根本原因就是“有钱人抢资源，甚至不靠信贷，没钱人干瞪眼，或者甘当房奴”的现象把巨大的财富差距透明化了，而2007年-2009年的价格大幅波动又加大了差距。若重复几个轮回，广大中间阶层将坠落为中下阶层，扩大内需更难实现。

中国经济在2027年“银发潮”到来前的一个自然趋势是，GDP与城市化仍可维持中速增长，中心城市土地愈发稀缺，房价跑赢通胀，一线城市房价将与国际大都市接轨。通过住房保障、长期限购并结合充分的市场化竞争，实现“低端有保障、中端有支持、高端有市场”，既确保中低、低收入人群住有所居，又确保中间阶层改善居住品质且广泛地分享房价增值，那么，国家就可通过住宅投资的拉动、住宅资产增值的财富效应扩大内需，并提高消费占GDP比重，开发商也可通过开发速度、产品品质的竞争实现正常优胜劣汰，整个社会趋向和谐，也更有底气应对老龄化社会的到来。

通过限购确保中间阶层改善居住品质且广泛地分享房价增值，措施的本质是以资产升值为基础的社会福利政策。瑞典学者Jim Kemeny和英国学者Castles的研究表明，高住房自有率与“福利国家”是具有替代性的制度选择。瑞典、瑞士、德国、荷兰、丹麦等发达国家选择了低住房自有率、高度福利保障（养老、医疗、公共租赁住宅等），美国、澳大利亚选择了高住房自有率和低福利，英国、法国处在中间状态。如果高福利国家降低福利水平，年轻人就会更倾向于“买房养老”而不是租房。中国自1998年推行住房分配货币化改革以来，实际上无意识地选择了高住房自有率模式，2005年1%人口抽样调查显示，城镇中76%家庭拥有自有产权住房，高于当今美国的67%、日本的61%（中美日统计口径有差异但不大）。考虑到制度变迁的路径依赖，中国的最优选择就是继续这个模式，通过限购确保城镇居民的中间阶层广泛地分享房价增值，政府20年后在“未富先老”局面下就不至于承受过重的保障负担，有限的资源可以主要用于保障城镇低收入家庭和农村居民。

现在看来，如果政府早在2007年就实施限购政策，城镇居民家庭的财富分配将会更均匀，更多家庭会分享到住房资产的大幅增值，房地产市场的波动也不会如此剧烈。而在未来10年内，美国可能出现债务危机爆发、美元大幅贬值情形，届时人民币为了不过快升值，政府仍有需要通过资产升值缓解人民币升值压力，若想打赢这场货币战争的下半场，但又不想以财富分配更加极化为代价，那么早日实施限购是稳妥之策。

房地产三大趋势

以上的建议或构想，是基于对中国房地产市场的三大基本认识。

——未来20年房地产仍是支柱产业，但地位将逐步弱化

比较适合衡量房地产在国民经济中地位的指标是房地产开发投资或全社会住宅投资占GDP比重。这里做两点说明。其一，在中国，开发商创造的增加值占GDP比重不适合衡量开发商对国民经济的实际贡献，因为美国、加拿大、日本、2007年起的英国把开发商归入建筑业，而中国大陆和香港、2007年前的英国都把开发商归入服务业，开发商支付的商品房建设投资全部纳入建筑业。其二，房地产业虽然也像汽车制造业一样关联度高、带动力强，但也兼有金融产业属性，通过房地产业可以向国民经济注入流动性。比如开发商的土地购置费不计入GDP，但拆迁户可用补偿款购买住房，政府可把卖地收益投入城市基础设施建设或后续土地一级开发，这些都会创造GDP。用金融业、房地产业增加值占GDP比例来衡量金融业、房地产业在国民经济中的地位都是狭隘的。

开发投资和住宅投资占GDP比重，长期趋势是随地产市场的发展成熟呈现“倒U型”规律（澳大利亚这种移民国家除外），而中期内会跟随房地产周期而波动。以日本为例，二战后进入高增长、高速城市化阶段，住宅投资占GDP比重从1955年的3.4%迅速上升到1973年的峰值8.7%，20世纪70年代中期进入中速增长、高速城市化结束后，住宅投资占GDP比重趋势性下滑，仅在1985年-1990年泡沫期间有所上升，2008年降低至3.2%。再看美国，私人住宅投资占GDP比重的峰值是在1950年达到的，为7.0%，之后一直在周期波动中趋势性下滑，最近一轮泡沫的顶峰期2005年曾达到6.1%，而2009年降低至2.5%。2008年、2009年，我国开发投资、住宅投资占GDP比重均略超10%，达到改革开放以来的最高点，这两个比重预计将在2010年或2011年达到历史峰值，同期按建筑面积计算的开发、销售规模也可能达到历史峰值。由于土地供应不能无限扩张，开发规模持续保持高位20年就相当不错，而经济会持续增长，2015年时两个比重可能降低至8%，2020年降至6%，2030年降低至4%。可见，国民经济的“去房地产化”将是自然发生的过程。

——未来20年中国城镇住宅开发规模将保持高位

未来20年中国城镇有望保持每年住宅新开工、销售8.5亿-9.5亿平方米，750万-850万套（按110平方米-115平方米每套计算）的规模，中间阶层的改善置业是需求主力，中国将发生类似日本在高速城市化结束后连续30多年的大拆大建（scrap and build）。按2009年末我国城镇人口6.22亿（含1.67亿农民工）计算，千人每年新建住宅12套-14套。

2009年4月在北京举办的第六届国际绿色建筑与建筑节能大会上，住建部副部长仇保兴称，中国的建筑寿命也就是30年。他无意中揭示了中国与日本市场共同的历史背景。日本二战结束后的高速城市化期，在短短20年（1945年-1975年）时间内建造了大量低品质、小户型的住房来满足居住需求，而经济的持续发展必然带来巨大的改善置业需求，这就是日本此后出现大拆大建的原因。而中国当今的商品住宅品质远远超出改革开放前建设的老住宅与1978年-1998年间建造的住宅，如果中国城镇居民家庭收入持续增长，住房消费升级需求旺盛，中国就必然出现类似日本的大拆大建，可能2030年时，1998年前建造的住宅大多数都会被拆除重建。最近建设部政策研究中心主任陈淮说，20年内中国现有城镇的住房得拆一半，是有道理的。

日本的千人每年新建住宅套数最高值发生在1973年，新开工191万套住宅，1.1亿人口，平均17.5套每千人，此时高速城市化结束，城市化率达到75%。之后千人每年新开工住宅套数仍保持了相当高的水平，1974年-2009年的平均值为11套每千人，1990年地产泡沫破灭后的1991年-1997年，平均值12套每千人。只是2009年因全球金融危机和本国经济衰退，降低为6套每千人（78.84万套除以1.27亿人口）。若2030年中国总人口14.4亿，城镇化率60%，城镇人口8.64亿人，按9套每千人估算（日本1998年-2009年的均值），需新开工住宅套数780万套，与当前开工、销售规模相比并无明显减少。

决定成熟市场中住宅更替水平高低的另一个关键因素是住宅平均使用年限的长短。日本国土交通部曾估计，英国住宅平均使用年限77年，美国55年，日本只有30年。美国千人每年新建住宅套数最高值发生在1972年，新开工235.7万套，人口2.1亿，11套每千人；泡沫高峰期2005年为7套每千人；2009年为2套每千人，是1960年以来历史最低值。按照日本专家的推算，1974年以来，日本每年主要因拆除等原因灭失的住宅套数占新开工套数的40%-50%。正是大拆大建使得日本在高速城市化结束后的30多年仍保持了比较高的千人每年新开工规模。

——未来20年改善置业将是新房市场需求主力

如果未来20年中国城镇每年新建住宅750万-850万套，谁来买？谁来住呢？我的判断，需求的主力，大约三分之二以上，是改善置业（包括度假休闲），也就是住房消费的升级。具体到每一个具体的购房行为，可能混杂有多种动机，比如人们需要随着家庭生命周期转换，从单身、结婚、生子、子女教育、空巢到退休，逐步更换住宅，比如更换工作地点，比如投资投机。但不管动机多么混杂，主力需求是改善置业，这是确定无疑的。而目前的调控政策恰恰是挤出了中间阶层的改善置业，鼓励了首次置业（指第一次使用按揭贷款，可能含有改善居住的动机），未打压富裕阶层豪宅需求。所以，政策若持续太久，开发商针对中间阶层改善置业的产品恐怕不敢开工，开工了卖给谁？难道低价亏本卖？

既然未来新建住宅市场需求主力是改善置业，而改善置业家庭买房后腾空的房子给谁住呢？这里我们不得不引入“过滤”（filtering）的概念。这个词是房地产研究界的老前辈，美国经济学家霍姆·霍伊特在1939年的著作中提出来的。他通过研究美国142个城市，发现了一个普遍的现象，富裕家庭购买了郊区的新房后，腾出的住房会被中产家庭购买，而中产家庭腾出的住房又被低收入家庭购买，而低收入阶层腾出的市中心的住房，要么被拆除，要么被低收入的移民家庭占据。一套新房的成交背后是一连串二手住宅的成交，这个过程就叫做“过滤”。在中国许多城市，近年来二手住宅与一手住宅成交比例逐渐在上升，表明过滤机制已经开始发挥作用。

不过，改善置业需求并不意味着开发商都要建大户型的豪宅，但肯定意味着开发商必须以高品质住房吸引有房住的业主换房。也正因此，新建住房品质应比住房存量均值高出很多，这样，也才能推动整个社会居住品质的改善。按照“过滤”机制，我国城镇中的低品质住宅有三个出路，一是由低收入家庭居住，二是被拆迁后重建为高品质住宅，三是空置。

限购令优势何在

比之房产税，限购令更能遏止投机和过度投资。开征房产税的主要目的是推进财税体制改革，尽管会适度提高囤房成本或打压房价上涨预期，但由于税率远低于预期涨幅，对遏止投机和扭转预期起不到决定性作用。而且，限购令从事前控制角度，实现了住房资产升值机会的广泛分配，房产税是从事后调节住房的合理消费，且房东可将房产税转嫁给租户，所以限购令比房产税更能缩小房价长期升值过程中可能产生的财富差距。当然，限购令并不能改变某些人已拥有多套住宅的现状，而房产税的开征，则有可能把一部分闲置存量逼向二手房交易或出租市场，并可提高豪宅相对于普通住宅的住房拥有成本。

一些专家建议效法香港和新加坡，采用双轨制，政府扩大住房保障范围的同时放开商品住宅市场，房价随它去涨。这个建议的问题在于两点：其一，住宅价格的大幅、快速波动对经济危害很大，香港、新加坡也不例外。香港模式中私人住宅占住宅存量46%（2008年政府统计处普查数据）。香港1995年底至97亚洲金融危机爆发前，房价疯涨了70%（差饷物业估价署数据），之后连续跌至2003年中期，跌幅65%，跌回1991年的水平。2003年二季度，按宗数计的按揭贷款中22%的业主处于负资产状态（金融管理局数据）。新加坡私人住宅占住宅存量比重22%，建屋发展局管理的组屋占78%；私人住宅价格自1993年至1996年二季度顶峰期涨幅125%，之后跌至1998年底，跌幅80%（市区重建局数据），二手组屋价格同期涨127%，跌28%（建屋发展局数据）。新加坡在亚洲金融危机中也遭受重创。其二，中国房地产市场要再平稳健康发展20年，其重点不是解决低收入人群的有房住的问题（此问题很紧急但不是重点），而是解决广大中间阶层是否有购买力实现改善置业的问题，双轨制无法解决这个问题，即使不断放宽保障标准，“夹心层”始终存在，而限购令可彻底解决“夹心层”买房的问题。此外，如果房价能回归中间阶层、甚至进城农民家庭的收入可支撑的水平，就不必把大量宝贵的用地用于建设低品质保障房了。前文已述，大多数城镇居民家庭是有房住的，即使低收入家庭也是如此，只是居住条件一般；而富裕家庭更不是市场主力，尽管短期内他们会购买多套住房。未来中国新建住宅市场需求主力是中间阶层改善置业，香港、新加坡是成熟市场，住房体制不适合中国国情。

一些人提出对于土地制度进行变革，比如农村集体用地直接流转，打破国土部门土地储备垄断地位，认可小产权房等等，真这么做，现有的土地市场秩序会被搞乱，行业波动将更剧烈。土地财政、“经营城市”对地方经济发展的正面作用是不能否定的，土地出让收益主要是用于城市基础设施建设和后续土地一级开发。张五常曾评论说，中国的县长热衷招商引资是中国经济奇迹的一个重要驱动力。事实证明，土地储备制度与房价没有因果关系，房价中期内大幅上涨的主要驱动力是流动性，即按揭贷款发放太多。比如，上海2002年7月至2005年4月房价涨幅68%（搜房中指城市住宅报价指数），2003年1月至2005年4月，商业银行个人消费贷款余额从1251亿元增至2904亿元（人民银行上海区域金融运行报告数据，八成以上是住房按揭），增幅132%，这就是驱动房价上涨的主要驱动力，而2001年-2005年间上海出让土地可建住宅面积平均3300万平方米每年（上海统计年鉴披露），比2007年915万平方米、2008年953万平方米充裕得多。真相是房价上涨预期推高地价，地价对周边房价的推涨是次要的，只不过前者只有少数参与投标的开发商了解，而后者却通过媒体渲染被社会大众所知而已。还有人认为土地储备制度的暴利催生了征地拆迁中的恶性事件，如被拆迁户自焚。我推测主要矛盾可能是房价涨得太快打乱了拆迁方与被拆迁方的心理预期，双方都怕吃亏，导致谈判成本非常高。有一种可以尝试的解决方法就是“实物交易”，即被拆迁户就地回迁，当然，如果房价涨速平稳，预计恶性事件也会自然减少。至于小产权房盛行，也是房价涨得太快的产物，政府当然不能认可，而限购令实施后，购买小产权房的消费者自然会减少。对于农民建设的出租给保障范围外、外来低收入居民的小产权房，只要不到拆迁的时刻，政府可以不管，就让这些小产权房合理但不合法的存在。

限购政策体系尊重住宅产品的消费、投资属性，尊重市场机制，尊重所有居民的基本居住权和改善居住品质的权利（包括高端需求），真正打压的是投机和过度投资，房地产业将符合国计民生要求，因而有望实现平稳健康发展，回归国民经济支柱产业地位。

以往的房价疯涨，或者被归责为国土部推行招拍挂制造地王并推高房价，或者被归责为地方政府土地财政及分税制改革，或者被归责为某些开发商的囤地捂盘，或者被归责为买房人过度超前消费、偏爱买房不爱租房、不合理的消费观，或者被归责为，严厉调控导致了开发商拿地和新开工减少而造成供求紧张，或者被归责为央行发放天量货币和信贷，制造通胀预期。而房价真如政府和公众所希望的下跌时，业主却又大砸开发商的售楼处。其实这些都是给定约束条件下的理性行为。事实表明，如果缺乏一个广泛认可、多方共赢的政策体系，市场各方即便是理性的行为都会遭到指责。

我们的确需要，而且是迫切需要一个广泛认可、多方共赢的长期性政策体系。因为，目前的政策支持了首次置业和刚性需求，却并未打压富裕阶层的二套房贷或全款买房，惟独高度依赖信贷的中间阶层改善置业，作为未来20年中国新建住宅市场的需求主力却被压抑。如此调控必然无法长期持续，政策需要调整，而我们还有多少时间可以等待？